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敷金返還をめぐるトラブル

 嘗ては、アパートやマンション、戸建て住宅を借りる際は、敷金、礼金を払うのは当たり前という状況がありました。今は、需給状況の変化で、ずいぶん状況は変わりつつあり、敷金はもちろん、礼金も不要というところも結構多くなりつつあるようです。しかし退去する、今でも、退去時に、敷金の返還をめぐってトラブルになることはあります。

 敷金は本来は退去時に借主にお返しする、一時的な預かり金という性格を有していました。入居時に不注意によって部屋を損壊したり、子供が壁や襖に大きな落書きをしたりといった場合の補修費に充てるという意味合いもあったようでっす。しかし、敷金をとるという習慣が当たり前のようになると、お金を預かっている家主の方の立場が次第に強くなり、退去時に「次の入居者のために部屋のハウスクリーニングをする。あるいは畳や襖の張り替えをする。」といった理由で、敷金を充当するようなことが習慣化し、借主の不満が高まっていました。これでは、普通の使い方をしていたのに、礼金をとられたうえに、敷金までとられるということですから、実質的に、敷金・礼金すべて家主のものということになってしまいます。

 このような借主の不満を代表して、平成2年に次のような判決が出ました。「結露で壁が汚れてしまい壁の張り替えが必要になったとしても、入居者として通常の注意(拭き取りをする等)を払っている限りは、賃借人の責任とは言えない」(名古屋地裁平成2年10月19日判決)。
 これを受けて、当時の建設省も「・・・・・・・・・・」という通達を発し、敷金については、通常の使用方法によって生じた・・・ようなものについては、借主の負担ではなく、家主の負担において行うこととされたのです。

返還を受けられない場合はどうすればいいですか

*対処法1

 通常の使い方をしていたにもかかわらず、補修の名目で敷金返還に応じない場合には、行政書士に相談しましょう。そして、内容証明郵便で敷金の返還請求を求めることは有効だと思います。
 返還を求める内容証明の文書には、判例や国土交通省の通達を引用するなど、その根拠を明示したないようにすれば、更にインパクトは高まることでしょう。

*対処法2

 内容証明郵便で返還を求めたにもかかわらず、返還がなされない場合は、自分でもできる「少額訴訟」によって、簡易裁判所に訴えを提起する方法をお勧めします。少額訴訟は60万円以下の金額を争う場合の簡易な訴訟の方法です。  参照→ 「少額訴訟?」参照

家賃値上げをめぐるトラブル

家賃の値上げをめぐる紛争も少なくありません。大家としては「家賃を確実に納めてほしい」「出来れば家賃を値上げしたい」と思うのは、当然です。逆に、借主としては、「できれば家賃を値下げしてほしい」と思うのも当然です。
これを両方の立場から見てみることにしましょう。

<大家>家賃の値上げを実現したい

家賃の値上げは、「正当な理由」があれば可能です。借地借家法32条1項で、次のように定めています。
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができる。」
このように法律上は、「正当な理由」という表現を使っていませんが、もっと柔らかい表現でいえば、次のようなことです。

  • 土地・建物に対する税金等の経費負担が増加した
  • 経済事情が変動した
  • 近隣同種の賃料と比較して大きな差が生じている

こういった事情がある場合には、大家さんは家賃の値上げを申し出ることができるということです。

<借主>家賃値上げを拒否したい

 借主とすれば、家賃の値上げは極力拒否たいところです。借主の反対理由は、大家側の主張する「正当理由はない」、と主張することになります。
大家側の請求に対して、「まわりの同じようなアパートの家賃は今の家賃とほぼ同額あり、値上げを認めることはできません」という趣旨の文章を書いて、内容証明郵便で送付するのです。文章は大家さんが相手ですから、なるべく丁寧なことばで書くべきでしょう。内容証明郵便が届けば、大家さんとしても、値上げを諦めたり、値上げ幅を縮小してくれるかもしれません。このような内容証明郵便の書き方についても行政書士を活用することをお薦めします。

調停前置主義

 借地借家法に関する借賃の増減請求については、民事調停法第24条の2の規定により、調停前置主義が採用されています。つまり、地代若しくは土地の借賃、建物の借賃の額の増減に関する事件について訴えを提起しようとする者は、先ず、調停の申し立てをしなければならないのです。(参考:家事事件についても同様の規定があります。)
 地代や借賃については、どちらかが絶対的に正しいということはないので、極力話し合いで解決するのが望ましいということでしょう。

家賃の供託

 大家さんが家賃の値上げを主張して、家賃を受け取らないという事態も発生します。このような場合、受け取らないんだから、そのままでいいかとなると、そうもいきません。依然として借家に住んでいるのですから、支払いの義務(=債務)は残ります。つまり、未払いの状態は続くことになるわけです。未払いの状態が続くと、大家さんから「家賃の不払い」を理由にして、賃貸借契約を解除されてしまうかもしれません。
 このような場合、借主は、支払い債務を免れるため、供託所に供託するということが可能です。この場合の家賃は、「自分が適切な家賃だと信じる額」を供託すればよいのです。家賃値上げを不当だと考えるならば、値上げ前の家賃でよいのです。
 供託所は、法務局の中に設けられています。

供託金の受取り

 大家さんは供託された家賃を受け取ることができます。ただし、そのまま受け取ってしまうと、家賃の据え置きを認めたことになります。据え置きを認めたくなければ、借主に対して、次のような内容証明を出しておくとよいでしょう。
 「供託金は受け取りますが、これは新家賃の一部として受け取るものであり、家賃の据え置きを認めるものではありません」

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